Le marché du diagnostic immobilier en Seine-Saint-Denis
Avec 244 diagnostics par professionnel contre 203 en moyenne nationale, soit un ecart de +20 %, et un rang de tension de 14e sur 90 departements, la Seine-Saint-Denis figure parmi les zones ou la charge individuelle reste nettement superieure a la moyenne. Pour un candidat au salariat, cela traduit une demande solide qui absorbe facilement un nouveau professionnel sans saturer le marche local.
Saint-Denis concentre a elle seule 13 338 diagnostics, plus du double de la commune suivante, La Courneuve avec 5 879, suivie de Stains, Epinay-sur-Seine, Montreuil et Le Blanc-Mesnil. L’activite reste donc tres polarisee autour d’un axe nord et centre du departement, ce qui oriente naturellement l’implantation d’un poste vers ces bassins plutot qu’une repartition homogene sur le territoire.
| Diagnostics réalisés sur 12 mois | 91 207 |
|---|---|
| Évolution sur un an | -10 % |
| Audits énergétiques sur 12 mois | 12 185 |
| DPE tertiaires sur 12 mois | 2 043 |
| Transactions immobilières en 2025 | 17 895 |
| Diagnostiqueurs certifiés | 374 |
| Structures recensées, indépendants compris | 256 |
| Diagnostics par professionnel | 244 par an |
Ce qui alimente l’activité
La Seine-Saint-Denis combine une tension de marche elevee, un parc tres majoritairement collectif et un volume d’audits consequent, autant d’elements qui favorisent un recrutement stable en salariat. Un professionnel maitrisant les diagnostics electriques et gaz, moins couverts localement, y trouve un positionnement particulierement favorable.
Avec 17 895 transactions pour 91 207 diagnostics, le volume d’actes va bien au dela du seul marche de la vente. Les 12 185 audits energetiques et le poids des 13 849 copropriétés immatriculees montrent que la location, les diagnostics collectifs et les operations de travaux alimentent une part importante de l’activite, ce qui stabilise le flux de missions independamment des seuls cycles de vente.
Où se concentre l’activité
Les communes ci-dessous concentrent l’essentiel des diagnostics du département. C’est là que se trouvent les cabinets, et donc les postes.
| Commune | Diagnostics sur 12 mois |
|---|---|
| Saint-Denis | 13 338 |
| La Courneuve | 5 879 |
| Stains | 5 709 |
| Épinay-sur-Seine | 4 689 |
| Montreuil | 4 339 |
| Le Blanc-Mesnil | 3 863 |
Quel parc immobilier vous attend
La classe C domine largement avec 33 274 biens, suivie de la classe D avec 26 743 et de la classe E avec 18 584 : le parc energetique local se situe donc majoritairement dans une zone intermediaire plutot qu’aux extremes. Le quotidien d’un diagnostiqueur ici repose davantage sur une expertise fine de mesure et de calcul que sur le traitement de cas extremes peu nombreux.
Ce volume n’est pas théorique. 12 185 audits énergétiques ont été réalisés en Seine-Saint-Denis sur les douze derniers mois, soit 13 audits pour 100 diagnostics de performance énergétique. Depuis le 1er avril 2023, la vente d’un logement en monopropriété classé F ou G impose cet audit, et le calendrier s’étend progressivement aux étiquettes supérieures. Le décompte additionne les audits réglementaires et les audits volontaires, que l’observatoire de l’ADEME ne sépare pas.
| Étiquette | Diagnostics | Part |
|---|---|---|
| A | 349 | 0 % |
| B | 3 714 | 4 % |
| C | 33 274 | 36 % |
| D | 26 743 | 29 % |
| E | 18 584 | 20 % |
| F | 5 951 | 7 % |
| G | 2 592 | 3 % |
Ce que le calendrier réglementaire promet en Seine-Saint-Denis
Les etiquettes F et G ne representent que 9 % du parc, ce qui limite le volume de missions liees aux biens les plus degrades. En revanche, la masse des logements en classe E, pres de 20 % du total, constitue un reservoir consequent de biens susceptibles de basculer vers des diagnostics et audits complementaires a moyen terme.
| Classes concernées | Part du parc diagnostiqué |
|---|---|
| E, F et G | 30 % |
| D | 29 % |
| D, E, F et G | 59 % |
Les échéances qui rendent ces classes obligatoirement auditées, ou interdites à la location, sont détaillées et sourcées sur notre calendrier réglementaire du diagnostic immobilier.
L’âge du parc décide des missions
Le parc est domine par la periode 1948-1974, avec 41 812 logements, complete par un socle ancien de 16 554 logements d’avant 1948. Cette structure impose une bonne maitrise des techniques de construction d’apres-guerre et des specificites du bati ancien, deux competences a combiner pour intervenir efficacement sur l’ensemble du territoire.
Deux obligations se déclenchent sur une date de construction, et elles dessinent deux métiers distincts. Le constat de risque d’exposition au plomb ne concerne que les logements bâtis avant 1949 : sur les 168 028 bâtiments du département dont l’année de construction est connue, 47 % sont dans ce cas. Le repérage amiante avant travaux vise les bâtiments antérieurs à juillet 1997, soit 86 % du parc daté en Seine-Saint-Denis.
Ces deux parts portent sur le parc bâti réel, recensé par la base nationale des bâtiments, et non sur les seuls biens diagnostiqués. La distinction compte : un bien n’est diagnostiqué que s’il se vend ou se loue, alors que le repérage avant travaux, lui, ne dépend pas du marché. Le tableau ci-dessous montre l’autre facette, celle des diagnostics effectivement réalisés.
C’est une information directement utile quand on choisit sa première certification : dans un département au bâti ancien, l’amiante et le plomb offrent plus de missions que le neuf n’en offrira jamais. Et contrairement au diagnostic de vente, le repérage avant travaux ne dépend pas du marché immobilier mais des chantiers de rénovation et de démolition, dont les obligations se sont renforcées.
| Période de construction | Diagnostics | Part |
|---|---|---|
| avant 1948 | 16 554 | 18 % |
| 1948-1974 | 41 812 | 46 % |
| 1975-1977 | 3 750 | 4 % |
| 1978-1982 | 4 833 | 5 % |
| 1983-1988 | 2 706 | 3 % |
| 1989-2000 | 5 594 | 6 % |
| 2001-2005 | 1 505 | 2 % |
| 2006-2012 | 3 902 | 4 % |
| 2013-2021 | 9 267 | 10 % |
| après 2021 | 1 284 | 1 % |
Avec 93 % de logements collectifs et 82 272 appartements recenses contre seulement 6 560 maisons, le marche est structurellement tourne vers l’immeuble plutot que le pavillonnaire. Cela suppose une aisance avec les diagnostics a l’echelle du batiment et les interventions en parties communes, plus que sur des logements individuels isoles.
La copropriété, un marché qui ne dépend pas des ventes
Le registre national d’immatriculation recense 13 849 copropriétés en Seine-Saint-Denis, soit 357 565 lots d’habitation, 26 en moyenne par immeuble. C’est un gisement de missions distinct de celui des transactions : une copropriété fait diagnostiquer ses parties communes parce que la loi l’y oblige, qu’un logement se vende ou non.
Sur les 10 988 copropriétés dont la période de construction est renseignée, 74 % ont été bâties avant 1997 : leurs parties communes relèvent du dossier technique amiante. Une tranche de 5 % enjambe la date, le registre ne la coupant pas au 1er juillet. Et 35 % datent d’avant 1949, seuil du constat de risque d’exposition au plomb dans les parties communes.
Les 13 849 copropriétés immatriculees totalisent 357 565 lots, soit une taille moyenne elevee par ensemble, avec 3 805 copropriétés d’avant 1949 et 8 078 supplementaires anterieures a 1997. Cette anciennete conjuguee a la taille des ensembles genere un volume regulier de missions collectives, au-dela du simple diagnostic de lot individuel.
44 % de ces copropriétés sont administrées par un syndic professionnel, le reste étant géré bénévolement par les copropriétaires. Cette proportion indique à quel point la commande est structurée dans le département : là où les syndics professionnels dominent, les diagnostics sont commandés par des interlocuteurs réguliers plutôt qu’au coup par coup.
Ce que proposent les employeurs
Les offres de diagnostiqueur actuellement publiées annoncent une rémunération comprise entre 2 225 € et 2 500 € bruts par mois en médiane, avec une amplitude de 1 867 € à 4 167 € selon l’expérience et le nombre de certifications détenues. Un profil multi-certifié se situe dans le haut de cette fourchette.
Ce relevé porte sur 134 offres exploitables publiées sur France Travail sous le code métier F1103, au niveau national : par département, l’échantillon serait trop mince pour produire une valeur fiable. Il décrit ce que les employeurs annoncent à l’embauche, pas la rémunération moyenne de la profession. Le détail des fourchettes est mis à jour avec les offres.
Quelles certifications sont détenues localement
Les certifications amiante (274) et DPE individuel (259) sont les plus repandues chez les professionnels locaux, suivies par les termites (256) et le plomb (252). Les certifications electricite (212) et gaz (211) sont en retrait relatif, ce qui laisse une marge d’entree pour un professionnel disposant de ces competences techniques.
| Certification | Professionnels |
|---|---|
| Amiante | 274 |
| Performance énergétique (DPE individuel) | 259 |
| Termites Métropole | 256 |
| Plomb | 252 |
| Electricité | 212 |
| Gaz | 211 |
| Amiante (missions spécifiques**, bâtiments complexes*) | 194 |
| Performance énergétique (DPE par immeuble, bâtiments à usage autre que d’habitation) | 167 |
Un exemple concret de débouché : 2 043 diagnostics de performance énergétique ont porté sur des bâtiments à usage autre que d’habitation en Seine-Saint-Denis sur les douze derniers mois, bureaux, commerces et établissements recevant du public. Ces missions relèvent d’une certification distincte de celle du logement, elles sont plus techniques et mieux rémunérées, et le tableau ci-dessus indique combien de professionnels la détiennent réellement dans le département.
À retenir : une certification n’est jamais acquise définitivement. Elle se renouvelle par cycles, avec surveillance intermédiaire et recertification. Dans ce département, 42 certificats arrivent à échéance dans les douze prochains mois, ce qui entretient un besoin permanent de compétences à jour.
Se former et être recruté en Seine-Saint-Denis
La reconversion vers le diagnostic immobilier ne suppose pas d’avoir déjà toutes les certifications. DiagTalent met en relation les candidats avec des entreprises qui forment et recrutent : elles prennent en charge le parcours de certification et l’accompagnement terrain, en contrat salarié.
C’est la différence avec une installation en indépendant : vous êtes formé, encadré et rémunéré pendant que vous montez en compétence.
Déposer votre candidature
Renseignez le formulaire ci-dessous. Votre profil est présenté aux entreprises du département qui recrutent et forment, et vos données ne sont jamais diffusées sans votre accord.
Sources : annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés (ministère de la Transition écologique, licence Etalab), base des diagnostics de performance énergétique de l’ADEME, pour les logements comme pour les bâtiments tertiaires, observatoire des audits énergétiques des logements existants de l’ADEME, base de données nationale des bâtiments (CSTB), registre national d’immatriculation des copropriétés et base DVF des transactions immobilières (Etalab). Données agrégées, mises à jour mensuellement.
