Une étiquette de A à G décide aujourd’hui de ce qu’un logement peut être loué, vendu, et à quel prix.
Un instrument de pilotage, pas un simple constat
Le diagnostic de performance énergétique s’est longtemps résumé, dans l’esprit du grand public, à une étiquette collée sur une annonce immobilière. Cette lecture est aujourd’hui dépassée. Le DPE fonctionne comme un instrument de politique publique : il sert à orienter des flux de rénovation, à conditionner l’accès à la location, à hiérarchiser les priorités d’intervention sur le parc existant. Ce n’est plus une donnée que l’on consulte par curiosité avant de signer un bail ou un compromis, c’est une variable qui détermine directement ce qu’un bien peut faire ou ne pas faire sur le marché. Un logement classé G n’est plus seulement un logement énergivore, c’est un logement dont la mise en location devient progressivement impossible. Cette bascule change la nature du diagnostic lui-même : il ne décrit plus un état, il déclenche des conséquences juridiques et économiques précises, à des dates fixées par la réglementation.
Le bâtiment, premier poste de consommation d’énergie du pays
Les données publiées par l’ADEME et l’observatoire BatiZoom pour 2024 situent le secteur du bâtiment à 57,1 MtCO2eq d’émissions directes, réparties entre 35,5 MtCO2eq pour le résidentiel et 21,5 MtCO2eq pour le tertiaire. Cela représente 15,5 % des émissions nationales, dont 9,6 % pour le résidentiel et 5,8 % pour le tertiaire. Le bâtiment n’est donc pas le premier secteur émetteur du pays, contrairement à une idée répandue. En revanche, il occupe la première place sur un autre plan : l’exploitation des bâtiments représente environ 45 % de la consommation d’énergie nationale, ce qui en fait le premier poste de consommation, tous secteurs confondus. C’est précisément cette place qui justifie que le parc immobilier soit devenu une cible prioritaire des politiques de transition énergétique, indépendamment de son rang dans le classement des émissions.
Les résultats obtenus depuis une quinzaine d’années montrent qu’une action sur ce secteur produit des effets mesurables : les émissions directes du bâtiment ont baissé de 47 % entre 2010 et 2025. La Stratégie nationale bas carbone fixe désormais une cible de 37 MtCO2eq pour 2030, ce qui suppose de poursuivre cette trajectoire à un rythme soutenu. Le DPE constitue l’un des rares outils capables de produire, logement par logement, la donnée nécessaire pour suivre cette trajectoire et pour cibler les interventions là où elles sont le plus nécessaires.
Un calendrier de décence qui s’égrène jusqu’en 2034
C’est sur le terrain de la location que le DPE produit ses effets les plus immédiats, à travers la notion de décence énergétique. En métropole, depuis le 1er janvier 2023, un logement doit afficher une consommation en énergie finale inférieure à 450 kWh par mètre carré et par an pour pouvoir être loué. Cette première marche a surtout visé les situations les plus extrêmes. Le calendrier se poursuit ensuite par classe : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être proposés à la location. Cette même exclusion s’appliquera aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028, puis aux logements classés E à compter du 1er janvier 2034.
Les territoires ultramarins suivent un calendrier distinct, avec des échéances légèrement décalées : l’exclusion des logements classés G y prendra effet au 1er janvier 2028, celle des logements classés F au 1er janvier 2031. Cette différenciation tient compte des spécificités du bâti et du climat de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane, de La Réunion et de Mayotte. Dans tous les cas, le principe reste identique : chaque échéance retire du marché locatif une tranche supplémentaire du parc existant tant qu’aucune amélioration n’a été apportée, et chaque retrait s’appuie sur une classe énergétique établie par un DPE.
L’audit énergétique, second pilier du dispositif à la vente
Le marché de la vente connaît un mécanisme parallèle, construit lui aussi autour d’un calendrier progressif, mais organisé cette fois autour de l’audit énergétique réglementaire pour les maisons et les immeubles en monopropriété. Depuis le 1er avril 2023, cet audit est exigé pour les biens classés F et G. Depuis le 1er janvier 2025, il s’applique également aux biens classés E. Il concernera enfin les biens classés D à compter du 1er janvier 2034. Contrairement au DPE, qui se limite à un constat de performance, l’audit énergétique va plus loin : il doit présenter des scénarios de travaux permettant d’atteindre une meilleure classe, avec une estimation de leur coût et de leur effet attendu.
Ce dispositif complète celui de la décence locative en couvrant le segment de la vente, avec sa propre temporalité. Il élargit surtout le périmètre des biens concernés par une obligation documentaire renforcée, année après année, jusqu’à englober à terme une part significative du parc classé D. Les deux calendriers, celui de la location et celui de la vente, avancent donc de façon indépendante mais convergente : ils réduisent progressivement la part du parc immobilier qui peut être transigée ou louée sans qu’un diagnostic récent et une éventuelle feuille de route de travaux n’aient été produits.
Ce que ce calendrier signifie pour l’activité des diagnostiqueurs
L’empilement de ces échéances a une conséquence directe sur le volume de travail que représente le diagnostic immobilier. Chaque bascule de calendrier, qu’il s’agisse de l’exclusion locative d’une classe énergétique ou de l’élargissement du périmètre de l’audit à la vente, entraîne une vague de nouveaux diagnostics : des propriétaires qui découvrent que leur bien devient non décent doivent faire réaliser un DPE actualisé avant d’envisager des travaux ou une mise en conformité, des vendeurs de biens auparavant non concernés doivent commander un audit pour la première fois. Ce mouvement ne se limite pas à une échéance ponctuelle, il se répète à chaque palier du calendrier, jusqu’en 2034 pour la location comme pour la vente.
Cette mécanique installe le diagnostic énergétique dans la durée plutôt que dans l’instantané. Elle suppose une activité régulière, alimentée par un calendrier connu à l’avance, plutôt qu’un pic isolé lié à une seule réforme. Pour les professionnels du secteur, cela signifie que la donnée produite aujourd’hui sur un logement classé E ou D n’est pas figée : elle sera de nouveau interrogée à mesure que les seuils de décence et d’audit se resserrent, année après échéance.
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